Acheter un Bien Non Titré au Maroc : Les Risques et les Conséquences

Introduction Lors de la recherche de biens immobiliers au Maroc, il est fréquent de rencontrer des annonces proposant des biens non titrés à la vente. Bien que ces biens soient souvent proposés à des prix attractifs, leur achat comporte de nombreux risques.

Qu’est-ce qu’un Bien Non Titré ou Melkia ?

Au Maroc, le régime foncier est soumis à une dualité de droit :

• Droit Contemporain : Concerne les biens titrés, basé sur le dahir du 12 août 1913 relatif à l’immatriculation des immeubles.

• Droit Musulman : Concerne les biens non titrés (melkia), où la propriété repose sur la possession (hyazat).

Un bien non titré est un terrain, un immeuble ou tout autre bien immobilier qui n’a pas été immatriculé auprès de l’ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie). La propriété de ces biens repose sur un acte de possession paisible et continue, souvent matérialisé par un moulkiya, rédigé par un adoul (équivalent d’un notaire en droit musulman).

Les Risques de l'Achat d’un Melkia

1. Définition Imprécise du Bien Immobilier :

   • Le moulkiya ne définit pas précisément le bien. Contrairement au titre foncier, il ne précise pas les limites du terrain, les charges foncières ou les servitudes.

2. Absence de Protection Contre les Revendications :

   • Les revendications de propriété peuvent survenir, notamment de la part des indivisaires ou des voisins. Cela peut engendrer des litiges complexes, même des années après l’achat.

3. Procédure de Réquisition d’Immatriculation :

   • Pour transformer un melkia en bien titré, une procédure longue et incertaine de réquisition d’immatriculation auprès de l’ANCFCC est nécessaire.

Procédure de Réquisition d’Immatriculation

Cette procédure comporte cinq étapes, conformément à la Loi n° 07-14 relative à l’immatriculation foncière :

1. Dépôt et Enregistrement de la demande de réquisition.

2. Publication au Bulletin Officiel et affichage au Tribunal de 1ère instance et au Conseil Communal.

3. Opération de Bornage et établissement du plan foncier.

4. Publication et Affichage de l’avis de clôture du bornage.

5. Annonce de la Décision :

   • Immatriculation du bien.

   • Renvoi devant un tribunal en cas d’opposition.

   • Rejet de la demande d’immatriculation.

Avantages de l'Acquisition d’un Bien Titré

1. Titre Foncier Définitif :

   • Le bien est clairement identifié et borné, et le titre de propriété est incontestable.

2. Accès Facilité aux Crédits Bancaires :

   • Les biens titrés facilitent l’obtention de crédits immobiliers, offrant une sécurité tant pour les emprunteurs que pour les banques.

3. Impact sur la Valeur du Bien Immobilier :

   • Un bien titré a une valeur supérieure et plus stable, notamment pour les investissements à des fins spéculatives.

4. Protection des Héritiers :

   • En achetant un bien titré, vous assurez la transmission d’un bien dont la propriété est inattaquable.

Sources Légales :

• Dahir du 12 août 1913 relatif à l’immatriculation des immeubles

• Loi n° 07-14 relative à l’immatriculation foncière

• Code des Investissements Agricoles promulgué par le Dahir n° 1.69.29 du 25 juillet 1969