LE DEROULEMENT 

Vous avez décidé d’acheter, d'investir pour constituer un capital retraite et un patrimoine pour vos enfants ?

• Déterminez votre projet et votre budget

Un investissement immobilier est un projet qui vous engage donc il  est important de bien choisir entre Résidence principale, secondaire ou projet locatif ? Acheter seul ou à plusieurs ?

• Trouver la perle rare

C’est une étape qui requiert préparation et rigueur. En effet, vous ne verrez peut-être le bien qu’une ou deux fois avant de signer le compromis de vente, il faut donc prêter attention à tous les détails. Pour vos visites, suivez une approche systématique : analyse du quartier, des commodités, du voisinage, des projets sociaux et industriels à venir etc. La cartographie de notre site vous permet dans un premier temps d’observer et d’explorer en toute transparence les distances réelles et les commodités. Après une première visite concluante, pensez à organiser une contre-visite avec un proche. Un avis secondaire objectif peut mettre en lumière des points que vous auriez manqués.

• Signer le compromis de vente

Le compromis est considéré comme un contrat « synallagmatique », c'est-à-dire qu’il engage les deux parties. La signature d'un compromis de vente engage à la fois le vendeur et l’acheteur à mener la transaction à son terme. L’offre d’achat écrite, fournie par l’acquéreur, l’oblige à donner suite en cas d'acceptation du vendeur. Ce dernier, de son côté, ne peut se rétracter s’il accepte une somme précise de l’acquéreur. Votre prochaine étape consiste à faire parvenir par écrit au vendeur une offre d’achat, également appelée promesse d’achat. L’offre doit comprendre les mentions suivantes :

-La désignation du bien

-La date de l'offre

-Le prix proposé

-La durée de validité de l'offre (de 1 ou 2 semaines)

Ensuite vient le compromis de vente (avant-contrat). Ce document  protège les intérêts de l’acheteur et du vendeur et précède la signature de l’acte authentique qui interviendra après la sécurisation du financement, devant notaire. Il indique les clauses suspensives. Si l’une des clauses n’est pas réalisée, la vente sera donc annulée et les parties libérées de leurs obligations :  

-L’obtention d’un prêt par l’acheteur (les conditions du prêt tels qu’un taux maximum peuvent également être stipulées)

-L’absence de servitude (obtention d’un certificat d’urbanisme attestant de l’absence de restrictions susceptibles de diminuer la valeur du bien)

-La non préemption du bien par une collectivité publique (possible dans certaines zones géographiques)

-L’absence d’hypothèque sur le bien

-Obtention du permis de construire, autorisation diverses (division etc)

Lors de la signature du compromis, il est d’usage que l’acheteur verse un dépôt de garantie dont le montant est à déterminer devant le notaire (qui sera ensuite déduit du montant restant dû lors de la finalisation de la transaction) sauf rupture d’une des clauses suspensives et passé le délai de rétractation légal de 10 jours, acheteur et vendeur sont désormais engagés. Si l’acheteur se rétracte, le vendeur pourra conserver l’intégralité du dépôt de garantie.

• Définir votre financement

-Obtention de l’accord de principe de la banque

-Obtention de l’assurance et de la garantie

-Signature de l’offre de prêt

•  Signer l’acte authentique de vente

-La signature de l’acte authentique intervient généralement 2 ou 3 mois après les compromis de vente, elle doit impérativement se faire en présence de l’acheteur, du vendeur et d’un notaire. Le notaire peut être sollicité par l’acheteur comme par le vendeur même si les frais notariés demeurent à la charge de l’acheteur.

-Après acceptation et renvoi de votre offre de prêt, vous pouvez vous accorder avec le vendeur et le notaire sur la date de signature. Compter au moins 1 à 2 semaines après le renvoi de votre offre de prêt signée pour permettre à la banque de libérer les fonds.

-Quelques jours avant le rendez-vous, la banque transférera les fonds sur un compte bancaire détenu par le notaire. Il vous faudra également y transférer d’éventuels fonds propres investis dans la transaction.

-Le jour venu, préparez vous à relire minutieusement le contrat et à parapher systématiquement toutes ses pages, après quoi, enfin, vous vous verrez remettre les clés de votre nouvelle propriété.

Une fois les documents administratifs préalablement vérifiés vous voilà prêt à commencer votre rêve. Mais vous devez franchir encore quelques étapes. Car de la recherche du bien à la remise des clefs, il faut encore , par exemple, passer par le financement de votre acquisition. Alors comment mener à bien votre projet ?  Commencez par lister vos critères prioritaires : villa ou appartement, localisation, nombre de chambres, balcon, garage, piscine … Définissez votre logement idéal et évaluez votre budget, étudiez les prix du marché local, calculez votre apport personnel et déterminez votre capacité d’emprunt avec l’aide de votre conseiller bancaire. Prenez le temps nécessaire, pour bien définir votre projet.

Acheter à plusieurs

PROJET EN COMMUN

Parallèlement à ce service d'annonces immobilières, nous scrutons régulièrement les offres à Marrakech et nous organisons la mise en place de projets immobiliers en commun entre plusieurs familles dans le but d'acheter et diviser les frais. Avant de se lancer, il est important de réfléchir à ce qu'on souhaite vraiment et définir les différentes étapes du projet. 

Il s'agit d'un achat groupé, coopératif, en commun (amis, familles etc.). Ce concept à l'avantage de diviser et réduire  tous les frais liés au projet ( prix du terrain, viabilisation frais d'agence, frais de notaire, frais de division ou morcellement, construction etc.) avec une meilleure marge de négociation avec les fournisseurs de matériaux, main d'œuvre etc. par le nombre total de participants, mais aussi de répartir les différentes tâches nécessaires.  Ce n'est pas du tout négligeable. Par exemple, rien que pour le prix d'un terrain brut de 10000m2 à 300000€ avec 10 acheteurs ne revient qu'à 30000€ pour une parcelle de 1000m2!

Ce concept est très avantageux mais il existe des règles puisque cela ne peut se faire d'abord que sur un type de terrain (Zonage terrain : SD1/SD2=entre 6/10villas ; GH1/GH2=groupement d'habitation division parcellaire jusqu' 250m2 ; AS2/AS3=4 villas par hectare). D'autres particularités sont à savoir : 

-attribution d'environ 30%  du terrain consacrée aux voiries, évacuations, verdure etc. 

-forme juridique/statut à définir pour l'acquisition du terrain ( copropriété horizontale, associatif etc. ) 

Ce concept à l'avantage de diviser et réduire  tous les frais liés au projet ( prix du terrain, viabilisation frais d'agence, frais de notaire, frais de division ou morcellement, construction etc. ) avec une meilleur marge de négociation avec les fournisseurs de matériaux, main d'œuvre etc. par le nombre total de participants mais aussi de répartir les différentes tâches nécessaires.  Ce n'est pas du tout négligeable. 

Par exemple, rien que pour le prix d'un terrain brut de 10000m2 à 300000€ avec 10 acheteurs revient à 30000€ pour une parcelle de 1000m2. 

Ce concept est très avantageux mais il existe des règles puisque cela ne peut se faire d'abord que sur un type de terrain ((zonage terrain : SD1/SD2=entre 6/10villas ; GH1/GH2=groupement d'habitation division parcellaire jusqu' 250m2 ; AS2/AS3=4 villas par hectare). D'autres particularités sont à savoir : 

-attribution d'environ 30%  du terrain consacrée aux voiries, évacuations, verdure etc. 

-forme juridique/statut à définir pour l'acquisition du terrain ( copropriété horizontale, associatif etc. ) 

LA COPROPRIETE

La copropriété est régie par la Loi n° 106-12, modifiant et complétant la Loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis DISTINCTION PARTIES PRIVATIVES / PARTIES COMMUNES 

Parties privatives : Les parties bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d’en jouir individuellement et personnellement. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire 

Parties communes : Les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux. Il faut distinguer les parties communes générales qui appartiennent à tous les copropriétaires et les parties communes spéciales qui appartiennent à un nombre plus restreint de copropriétaires. De plus, sauf disposition contraire des titres de propriété ou si l’assemblée générale (l’AG) en décide autrement, la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes est fixée en fonction de l’étendue de sa partie individuelle par rapport à l’étendue de l’ensemble des parties individuelles. 

EN SAVOIR PLUS SUR LA COPROPRIETE

NOS PARTENAIRES

Suite à votre recherche et concrétisation de votre projet , nos services peuvent vous mettre en relation avec nos partenaires locaux à Marrakech pour vous orienter vers les bons interlocuteurs nécessaires au bon déroulement de votre projet : PROPRIETAIRE, AGENCE, ARCHITECTE, NOTAIRE, BUREAU D'ÉTUDE , R-V ADMINISTRTIF (on organise votre premier RV avec l'administration pour présenter et déposer votre projet) , FOURNISSEURS MATERIAUX, ENTREPRISES DU BATIMENT ET MAITRE D'OEUVRE). 

NOUS ECRIRE

Les étapes

1-ACHAT COMMUN

( prix du terrain + frais de notaire + frais administratif/gestion divers )

2-VIABILISATION

(Prix variable selon l'emplacement et sa proximité , si proche des sources électriques, assainissement, puits, évacuation des eaux, micro station etc.) 

3-CONSTRUCTION

( villa en "U" plein pied 200m2 avec 4 chambres + piscine 4X8 Gros œuvre, vitrage et finition simple basique) 

4-OBTENTION PERMIS D'HABITER

(Selon la réglementation et zonage où se situe le terrain il est impératif que 40% du projet soit accompli ou 100% du projet déposé soit terminée avant d'envisager le morcellement parcellaire (division/partage entre les participants ) et titrage foncier individuelle définitif.

5-MORCELLEMENT/DIVISION PARCELLE

( frais administratif, notaire et conservation foncière etc. )

6-TITRAGE INDIVUELLE

(obtention des certificat de propriétés et cadastre individuelle)

*attention il s'agit d'une estimation pour les éléments les plus important de votre projet car à cela faudra ajouter les arbres, palmiers, buissons, mur de clôture et diverses travaux complémentaires, mais aussi les déplacements, le suivi et le temps dépensé…

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